理事の1人が、「知り合いに一級建築士がいるので、見積もりを見てもらおう」と言い出したのである。専門家に見てもらい、少しでも工費を安くできたら、いいのだが……。そう思いながら、事情を説明すると、「これは、施工のミスだなあ」と建築士の一言。建物の北側に設置された集会所は、結露が起きやすいことが分かっていたはず。その内装に断熱材を入れなかったのは、建設会社が悪い、というのである。この一言に力を得た理事は
専門家により施工ミスを指摘し持ち出しなしに... の続きを読む
音には空気中を振動で伝わる空気音と、物を媒体として伝わる固体音の２種類があります。空気音の具体例としては人の話声、テレビやラジオの音、車のエンジンの音などです。また、２階での足音やトラックの振動音、トイレの排水管を流れる水音、物を落としたときの音などが固体音です。音の大きさを表す単位として昔はホンという単位を使っていましたが、今はデシベル（ｄB）に統一されています。人は10ｄB上がると２倍程度音が
外音と室内音の低減... の続きを読む
モルガン・スタンレー証券による非遡及型融資（ノンリコースローン）の組成と、そうしたローンを束ねて証券化する商業用不動産ローン担保証券（CMBS）の組成業務だ。この分野で日本のメガバンクの部隊は数十人程度で、審査能力との関係である程度まとまった規模のノンリコースローンしか扱えなかった。これに対してモルガン・スタンレーは100人を大きく超える部隊を擁し、1件が3億円から5億円程度と比較的小額でも安定収
モルガン・スタンレー証券独自の組成業務... の続きを読む
ＲＥＩＴの不動産鑑定は、当局の意図や経済学的な目的など、いろいろな観点から存在意義がある。ＲＥＩＴ大国・米国と異なり、それまでまったくなじみのなかったＲＥＩＴという投資形態をわが国に広めるにあたり、当局はまず投資家保護という視点に立ち枠組みを構築した。その中に不動産鑑定が組み込まれた。オーストラリアのＲＥＩＴには、鑑定が２つの目的で組み込まれている。まず、物件取得時に鑑定内容が目論見書に明記される
ＲＥ‐Ｔの不動産鑑定の意味... の続きを読む
揺れを感じたときの「強風」が、どの程度の風かについて見ると、マンション全体で、風揺れを感じた経験者のうち、台風のときのみ感じたとする人は二九・〇パーセントで、日常の強風時にも感じたことがある人は三五・五パーセント。三人に一人は、台風のときのような猛烈な風のとき以外でも、ふだんの風が強い日にも建物の風揺れを感じた経験があり、けっこう多い。そして、その風揺れの影響だが、風揺れを感じた経験者のうち、揺れ
建物の風揺れによる影響... の続きを読む
マンションの企画段階では、まず、その物件の立地などから顧客のターゲット層を絞り込むことから始め、その層の好みを住宅の設計に反映させ、価格設定（家賃）までを行いました。住宅の仲介などで著名な会社の方のアドバイスも受けながら、間取りやキッチンなどの設備、建物完成後の入居者に対するサービスなどをどのようにすれば、ターゲットにしている顧客が満足するマンションができるかなど、細かく対策を考えたものでした。こ
阪神・淡路大震災の現地調査に行く... の続きを読む
自国の風水などという名称は使わなかったが、とにかく中国の古いなんてのは全部インチキだと言い切った。聞けば、黒船一発で腰砕けになった江戸も、由緒正しい陰陽道にのっとって計画された都市だというからあてにならない。さらに、チャンによれば、「チュウクの漢方ね。あれほんとの薬、手に入らないから、その辺から草とって気休めに飲ましているだけよ。だから金持ち、漢方売ることだけ、自分決して飲まない」ということで、漢
他人の家をじっくりと見る機会がない... の続きを読む
たまゆらのバブルがはじけ、ビルの陰に更地の残骸が醜くその肌を晒している。いずれも狭く、利用価値はない。日本の都市はどこも、アメリカのようなリズムもないしヨーロッパのような静まりもないし、リゾート地のような句読点もないのだが、その上虫食いの穴だらけになってしまった。これまた行政の責任である。土地の小間切れ分筆を許した結果だ。元来、土地の持ち主というのは、金が必要になれば自分の土地を削って売ることで生
抵当権者だけでも百人以上が乱舞する... の続きを読む
イールドギャップの確保がレバレッジを利用した不動産投資の基本になりますが、このイールドギャップを損なう原因は、「利回りの低下」と「借入金利上昇」の2つです。この2つのうち、借入金利の変動とその影響はすぐにわかります。しかし、損失の発生する分岐点を見つけ出すためには、もう一方の数値である「利回り」を的確に把握することが必要です。具体的には、利回りが低下する要因をもう少し深く掘り下げて考えてみることで
本当の利回りを探し出す... の続きを読む
一九九〇年代のバブル崩壊以降、一〇年を超える期間、地価の下落が続き、毎年発表される公示価格に国民の多くはため息をつきました。「失われた土地」と表現されたほどでした。企業はこの間、死に物狂いで体質の改善に取り組むと同時に、資産、特に土地や工場、資材置場、寮や社宅、さらに一歩踏み込んで本社ビルを売却するなど、大胆な資産リストラにも取り組むことによって、借金の返済を進め、財務体質の改善と強化を急ぎました
地価の上昇を手放しで歓迎できるのか... の続きを読む
市街化調整区域は、一般住宅目的の家は建てられない前提の地域ですから、住宅ローンは適用されません。将来、売ることになっても、ローンが使えないので、非常に買い手がつきにくいでしょう。つまり、資産価値としてはかなり低い。途中でバレちゃったら建築も中止です。一般の住宅地でも、「1・9メートルしか接道してないけど建てちゃえ」とか、「斜線制限ちょっとオーバーだけどあとから3階増築しちゃえ」とか、ギリギリ違法の
市街化調整区域内に家を建てる合法的な手段... の続きを読む
住宅展示場の快適そうなモデルハウスを体験するにつけ、妻の夢はほとんど果てしなく膨らんでしまう。しかし、夫のほうは自分の現在の稼ぎや貯蓄高、会社の将来性まで見越して、無意識のうちにもマイホームの夢に歯止めをかけざるをえない。その結果が、夫婦喧嘩のくり返しである。「やっと家が建つのよ。もう２度とやり直しはきかないのよ。ケチくさいこと言わないでよ」「身のほどを考えろよ。３０００万円もローンを借りるなんて
住宅展示場の快適そうなモデルハウスを体験する... の続きを読む
一人暮らしだと、親と同居している人と比べて生活費や家賃などがかかり、貯蓄がしにくいと思われがちですね。でも、一人暮らしでも貯蓄をすることは可能なんです。私も手取りが18万円とけして多額の給料を頂いている身ではありませんが、それでも貯蓄をこつこつと続けてきました。貯蓄と一口にいっても、人それぞれに合ったやり方があると思いますが、コツコツ貯めるのが苦手な人にオススメなのが家賃の安い家に引っ越して、浮い
一人暮らしで貯蓄をするには！？... の続きを読む
キッチンをリフォームするのであれば、室内環境についても考えていかなければなりません。快適に過ごせる環境にしていくためには日照・採光、換気、ゴミでピントがありますが、ここでは日照・採光、換気について紹介していきます。日照・採光のポイントは以下の通りです。・外壁側にシステムキッチンを置くのであれば、吊り戸棚の下に横長の窓を設ける・奥まで光が欲しいのであれば、キッチンの側面などに幅は狭くても天井近くまで
キッチンリフォームのうえでの室内環境1... の続きを読む
友人が不動産を購入しました。分譲マンションを買ったのです。独身でキャリアウーマンの彼女は、長い間会社の寮で生活していました。小奇麗な女子寮でしたが1DKと決して広くはなく、部屋に帰ってからも周り中が会社関係者というのにも息苦しく感じるようになってきました。そろそろ別の所に部屋を借りようかと思った時、先輩から「マンションを買うという選択肢もあるよ」とアドバイスをもらったそうです。彼女は、会社からほど
不動産の購入とリラックスした時間... の続きを読む
造船・重機業界でただ１社単独路線なのが三菱重工である。つまり、「三菱重工」「石播・住友重機」「日立・ＮＫＫ」、それに商船部門で提携している「川重・三井造船」の４グループに集約されるといっていいだろう。石播と川重は一度合意した合併を白紙撤回した経緯がある。”海洋大国”として圧倒的なシェアを誇った日本が、韓国にその座を譲ったところに大きな要因がある。2000年シェアは、日本29％、韓国45％だった。た
M&Aで合併し誕生した”世界“の新日本製鉄... の続きを読む
駅名にもなっている護国寺は、真言宗豊山派の寺院で、徳川綱吉の母、桂昌院の発願によって天和元（１６８１）年に創建された。有楽町線護国寺駅の北側には、ＪＲ大塚駅と丸ノ内線新大塚駅があり、東側には丸ノ内線著荷谷駅がある。それぞれの町名は大塚、小日向と呼ばれ、江戸期には近郊農地と武家屋敷が混在したエリアであったが、東京の都市化とともに住宅街として発展した。明治以降は都内有数の文教地区となり、周辺には筑波大
都内有数の文教地区... の続きを読む
最近、写真雑誌にまるでホテルかレストランのような住宅が掲載されているのをよく見かけます。店舗設計者やデザイナーといわれる方が手がけた、住宅の写真が掲載されているようです。メキシカンタイプ、アメリカンタイプ、アジアンタイプ、南欧風に北欧風とさまざまです。こういう写真を掲載すると雑誌の売上げも伸びるためか、この手の雑誌は次々に発刊されています。私もこの手の雑誌が好きで、そのエッセンスを自社の住宅に取り
住宅の写真が掲載されている... の続きを読む
こども時代を思い起こしてください。おやつの時間では、兄弟の多い家庭ではそのおやつの取り合いが始まります。すばしっこい子は両手にお菓子を持ち、それでも自分の分を確保しようとしてお菓子に唾を付けたものです。のろい子は唾を付けられたお菓子を見ながら泣き叫び、そのことをお母さんに訴えたものです。しかし、そのことを聞いたお母さんはお菓子に唾を付けたすばしっこい子を叱るのですが、お菓子を換えてくれません。泣き
事前着工という「ツバツケ」... の続きを読む
庇の下葺きには「アスファルトフェルト」を用い、「アスファルトフェルト」の上にカラー鉄板を加工して葺き上げる。「アスファルトフェルト」というのは、有機質繊維が原料のフェルト材にストレートアスファルトを浸透させたもので、アスファルト防水や屋根・壁下地の防水や保温工事用などに用い壁の立ち上がりには、下葺きとも十分な高さ寸法が必要だ。立ち上がりが少ないと、壁と庇のつなぎ目から雨水の浸入を許すことがある。鉄
庇の瑕疵... の続きを読む
経済波及効果の高い住宅建設を促すために、旧住宅公庫の割増額の引上げや融資条件の緩和などが施されていきますが、その一方で、民間金融機関との協調や民業補完の観点から、割増額の縮減なども実施されました。これは、景気が悪化する一方で企業の資金調達が銀行借入（間接金融）から社債の発行等（直接金融）ヘシフトする動きが広がる中で、それまで企業を中心として融資を行ってきた民間金融機関が、企業以外の新たな融資先とし
旧住宅公庫の割合は短期間のうちに大きなものに... の続きを読む
現在の住宅ローン金利はどういう水準にあるのでしょうか。現在の金利は歴史的な低水準にあることがわかります。わが国では1999年から「ゼロ金利政策」が採られ、2006年に解除されてから金利はやや上昇傾向にありましたが、2008年秋に日銀が再び利下げを実施しました。今回の利下げを受けて多くの金融機関では住宅ローンの金利を引き下げており、現在はさらに低い金利が適用されるようになっています。さらにいえば、日
現在の住宅ローン金利... の続きを読む
ある依頼者が「マンション購入は結婚の次に大きな決断。だから、じっくり取り組みたい」と、言っていました。マンションとの出会いを結婚になぞらえていますが、私も常々そう思っていました。ただ、相手が人の場合はなるべくいいところを見つけようとすべきなのでしょうが、マンションの場合は逆に、欠点をあげつらうほうがどうもよさそうに思います。良いところは聞かなくても、これでもかこれでもかとパンフレットに書き立てられ
マンション選びは結婚に似ているが……... の続きを読む
私の古くからの友人は、ちょっと変わった住み方をしています。友人の両親が賃貸アパートを丸ごと買い取って、そのアパートに友人の家族が別々の世帯として住んでいるんです。そのアパートは2階建てで、1階と2階に3部屋ずつの合計6部屋。101号室は友人の両親、102号には友人の兄妹の家族、103号室は友人の部屋。201号室は物置、202号室は、もう一人の兄妹の家族、203号室は、友人の甥っ子の部屋。そのアパー
友人は賃貸アパートを丸ごと買取ました... の続きを読む
地震や台風で梁が外れるのを防ぐため、中古一戸建てに羽子板ボルトなる物を取り付けることがあります。形状は本当に羽子板のような形状であり、まずは交差する梁の片方に穴を通しその穴に羽子板ボルトの端を装填、後は羽子板の「板」部分にある穴にボルトを介してしっかりと固定するだけです。こうすることにより梁がはずれ、屋根が崩壊する事を防いでいるのです。中古住宅は地震への対策が弱く、羽子板ボルトのような後付けの耐震
中古一戸建てに使われる羽子板ボルトとは... の続きを読む
ウォークインクローゼットと言うものが最近はやっています。これは名前のとおり歩いてはいることが可能なクローゼットです。普通の部屋と違うのが窓を見れば一目瞭然です。一応狭い部屋として使うことも可能ですがコンセントは当然ありませんし、換気もきかないためこの部屋に住むのは難しいものがあります。狭い部屋が好きな人としては住みたいものではありますが。基本的には物置よりも小さく、クローゼットよりも大きな部屋の事
住宅情報にあった新型のクローゼット... の続きを読む
昭和45年から60年までに、わが国の人口は1.16倍になった。この間、東京圏（一都３県）の人口は1.25倍に増加し、その数は3027万人に達した。今後どうなるだろうか。厚生労働問題研究所の推計では、昭和75年のわが国の人口は全国で１億5220万人、昭和60年の人口は１億2105万人であるから、その聞の人口増加数は1015万人となる。昭和60年の東京圏人口の全国に占める剖合は25.0％であり、昭和7
首都圏の人口増加テンポ... の続きを読む
バブル崩壊後、不動産金融はどのような影響をこうむったのか。マスコミは多くを伝えたが、都市部の象徴的な事例が紹介されるだけで、それを具体的かつ体系的に伝えた分析にはお目にかかっていない。実は裁判所は、地価下落の実態を知る膨大なデータを持っている。しかし、それを分析する大掛かりな試みがない。バブル崩壊の詳細と、そこからの経済再建、今後の防止策を考える意味でも、裁判所には貴重な資料が埋もれている。三友シ
裁判所のデータ分析をレポートする... の続きを読む
都心と郊外の価格差が大きくなれば、郊外物件の価格が割高に見えるようになり、比較感から郊外物件の価格低下は避けられない。そうなると、郊外物件を売却して都心の新しい土地を買うこともできなくなり、さらに郊外の地価が下がる。今後はむしろ、郊外よりさらに遠い田舎が注目されることになるかもしれない。これから年金が削減されていき、都会で遊んで暮らせる資金がなくなってくると、都会の不動産を売却して安い田舎の不動産
都心と郊外の価格差が大きくなると... の続きを読む
なぜ皆、マンションに住むのかといえば、カギひとつで安全が保たれるし、一戸建てに比べ、価格的にも安く、普通の会社員の給料でも比較的都心から近い通勤圏に買うことができるからだ。何といっても、駅から傘もささずに、自宅のドアにたどり着けるならば、こんな良いことはない。そういうマンションは、当然、競争倍率も高いので買うのもたいへんだが、のちのちの資産価値は間違いなく上がっていく。さらに、マンションの下に、シ
マンションの命は利便性だ... の続きを読む
〈新築マンション〉
三階建て以上のマンションでは、一〇〇平方mまでの部分については五年間二分の一になります。適用要件としては、
（1）全体の床面積のうち二分の一以上が居住用であり、かつ一戸当たりの床面積が四〇平方m以上二〇〇平方m以下であること。
（2）固定資産税評価額が平方m当たり、（a）簡易耐火構造は九万六〇〇〇円（b）耐火構造は一一万七〇〇〇円以下であること。
新築マンション、住宅専用土地の場合... の続きを読む
経営破綻に陥らない不動産会社選びという点では、これまで触れた取引先としてのチェックポイントを参考にしていただくとして、就職先・転職先を考える際に最も大切なことは、その会社の社員に対する考え方ということになるだろう。大手不動産会社やその関連の販売会社、またマンション分譲でも大手などになれば、それなりの人材育成方針を確立しているが、この業界にはまだまだ人材についても「使い捨て」感覚の会社が少なくないの
社員に対する考え方をチェックするのが大切... の続きを読む
一九九〇年まで上昇し続けた日本の地価資産額は、バブル崩壊以降、二〇〇六、〇七年頃に、金余りとファンドなどの事業採算を無視した高値買いによって、大都市の地価が一時的に上昇したことを除けば、ほぼ下落基調が続いている。この下落基調はどこまで続き、どの時点で転換するのだろうか。多くの人々が不安と期待を抱いて見つめている。今後、日本の土地、その他の不動産の価値が上昇に転じるための条件を考えてみたい。上昇に転
日本の不動産の価値は再び高まるのか... の続きを読む
中古購入のときに考えておきたいことを挙げておこう。まず何と言っても、敷地状態のチェックである。中古住宅を購入するとき、その住宅が現行の法律から見ると違法の場合がしばしばある。これは、その住宅にたいして増築が重ねられ、結果的に、定められた建ぺい率をオーバーしてしまったというケースが多い。こうした建ぺい率違反の住宅でも、購入することは一向に差支えない。ただ、この住宅を取りこわして建て替えようとすると、
敷地の余裕がある中古一戸建てを選ぶ... の続きを読む
工事中の水道は、ガスや電気のようにストップしてもらうわけではない。工事現場では、工事中にも水道の水を用いるからだ。ただ、建て替え前の水道メーターの場所によって、水道局に手続きをしなければならなかったり不要だったりすることがある。まず、建て替え前の水道メーターが新しい住宅の基礎の中心線から1m以上はなれている場合には、水道局への手続きは不要。ただ、新しい住宅に着工の時点で建築業者が工事用仮設水道の申
水道メーターは場所によって移転する手続きを... の続きを読む
インターネットも含め、今はどこからでも情報が入ってくる。自分の意思とは無関係にどんどん情報が飛び込んでくる。さまざまなダイレクトメールが送られてきたり、ただ街を歩いているだけでもフリーペーパーが手渡される。非常に便利な時代になったが、一方で、それだけに情報の整理が必要になってくる。なぜなら、あまりにも情報過多に陥り、何が正しい情報なのかわからなくなるからだ。そして迷路に陥る消費者が多くなった。今日
氾濫する情報をどう整理するか... の続きを読む