イールドギャップの確保がレバレッジを利用した不動産投資の基本になりますが、このイールドギャップを損なう原因は、「利回りの低下」と「借入金利上昇」の2つです。この2つのうち、借入金利の変動とその影響はすぐにわかります。しかし、損失の発生する分岐点を見つけ出すためには、もう一方の数値である「利回り」を的確に把握することが必要です。具体的には、利回りが低下する要因をもう少し深く掘り下げて考えてみることです。
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この利回りを「実質利回り」として計算しています。しかし、この「実質利回り」は投資した瞬間のものであり、将来の利回りまで保証するわけではありません。ですから、将来の金利上昇のリスクを検討するときには、投資した瞬間だけの数値で検討すると大きな間違いをすることにもなりかねません。遠い将来のことまでの予測は不可能ですが、ある程度の期間を区切り、その間の「本当の利回り」を計算し、その利回りと借入金利との差をイールドギャップの真の値と考えるべきだと思います。では、その「本当の利回り」を計算するにはどうしたら良いでしょう。ここでは10年間の利回りを計算する方法を考えてみます。